央廣網(wǎng)北京7月8日消息（記者門庭婷）2025年7月4日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2025年上半年北京房地產市場回顧與展望》報告。報告指出，2025年上半年，北京辦公樓市場科技中心去化領先，供需結構穩(wěn)步改善；商務園區(qū)市場產業(yè)集聚效應加持，新租需求回暖；物業(yè)投資市場投資類交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地。
辦公樓市場：科技中心去化領先，供需結構穩(wěn)步改善
2025年第二季度，位于石景山和菜市口的兩個新項目交付使用，為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公面積。上半年，全市新增供應總量為18萬平方米，已經(jīng)完成全年預期總量的83%。
市場情緒延續(xù)向好，上半年全市新租交易總面積同比上漲33%。上半年搬遷交易數(shù)量與面積同比雙增，隨著議價能力的擴大，企業(yè)可以以更低的置換成本，調整辦公選址布局，實現(xiàn)業(yè)務、人才等資源聚合迭代，推動中關村、金融街等產業(yè)資源集中且租金成本顯著回調的子市場搬遷交易面積同比大幅提升。企業(yè)擴租決策保持謹慎且面積偏小，以保證聚焦核心業(yè)務、漸進式擴容的要求。上半年新租需求的三大主力行業(yè)依次是TMT（40%）、金融（20%）和專業(yè)服務（12%）。從需求面積段看，5000平方米及以上大面積交易數(shù)量呈溫和回升的態(tài)勢。
新租需求穩(wěn)步改善，疊加優(yōu)質樓宇大面積退租減少，本季度全市凈吸納量環(huán)比攀升至 14.5 萬平方米，上半年累計達25.5萬平方米，同比增長1.1倍。雖受新增供應影響，但空置率仍持下行態(tài)勢，上半年累計下降0.8個百分點至20.2%。從子市場看，中關村、奧體、望京三大科技中心區(qū)憑借人才及產業(yè)鏈等優(yōu)勢，成為頭部科技企業(yè)戰(zhàn)略布局的首選，上半年90%的萬平方米級租賃交易落位這些區(qū)域，凈吸納量合計占全市的80%。其中，中關村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數(shù)（8.9%）。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部 | 辦公樓 |租戶負責人袁慧指出：“下半年僅有一個新項目預計在年底投放至新興區(qū)域。盡管缺少新增供應，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性價比的空間解決方案。此外，北京市政府近期出臺多項優(yōu)化營商環(huán)境、打造國際一流‘北京服務’、推動首都高質量發(fā)展等方案，預計對吸引總部、研發(fā)、外資等需求起到積極作用?！?/p>
商務園區(qū)市場：產業(yè)集聚效應加持，新租需求回暖
2025年第二季度，北京商務園區(qū)市場未有新增項目入市，全年上半年新增供應量全部集中于一季度，共錄得五個新項目，共計體量48.2萬平方米。
本季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，市場新租需求延續(xù)回暖態(tài)勢且呈現(xiàn)多元化。在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業(yè)的搬遷需求加速釋放，其中來自多個區(qū)域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城區(qū)域成為一大亮點。此外，以汽車及配件為代表的消費品制造也體現(xiàn)產業(yè)集聚效應，小米、奔馳等龍頭企業(yè)帶動多個上下游企業(yè)落位亦莊經(jīng)開區(qū)。上半年全市累計凈吸納量達25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區(qū)集中交付及芯片、半導體產業(yè)發(fā)展帶動下，醫(yī)藥健康與工業(yè)品制造合計占據(jù)新增需求近80%，成為租賃市場主引擎。
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“下半年，北京商務園區(qū)市場預計將迎來五個新項目共計體量約40.3萬平方米入市，其中四個項目具備‘研發(fā)+中試+生產’復合功能，主要分布于北清路、亦莊等先進制造集聚區(qū)域。”
物業(yè)投資市場：交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地
2025年上半年，北京物業(yè)投資市場共錄得20筆交易，累計成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環(huán)比下降37%，同比下滑52%。整體來看，機構投資者態(tài)度依然謹慎，市場以5億元以下中小體量交易為主。
從買方結構看，自用型企業(yè)持續(xù)活躍，本季度辦公類交易中有三筆為自用，包括某能源企業(yè)購入東二環(huán)改造項目作為總部辦公、某TMT企業(yè)通過法拍購得中關村軟件園獨棟，以及某礦產企業(yè)購入麗澤辦公樓層。上半年共錄得11筆自用交易，成為成交的重要支撐。
隨著價格持續(xù)下調，核心區(qū)優(yōu)質資產交易加速。本季度出現(xiàn)數(shù)個以低于周邊均價或此前自身報價實現(xiàn)快速成交的案例，體現(xiàn)出價格合理化對市場流動性的正向帶動。政策導向屬性的資產持續(xù)受到投資者的青睞，包括朝陽園租賃型公寓、昌平辦公改保障性住房項目、通州園區(qū)辦公獨棟。這些交易響應了租購并舉、區(qū)域功能優(yōu)化等政策的同時，且均可作為公募REIT底層資產來實現(xiàn)退出，疊加其穩(wěn)定的收益，吸引投資者理性的布局。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人李浩表示：“近期公募REIT上市重新活躍，加上擴募機制推進、資產入池標準優(yōu)化、項目類型拓展等積極信號釋放，使得零售物業(yè)、倉儲物流、新型制造園區(qū)、長租公寓、數(shù)據(jù)中心等相關資產類型備受投資者關注，已上市公募REIT回報率和價格表現(xiàn)也成為大宗交易錨定的標尺。短期內資本化率仍將維持高位，但融資環(huán)境的改善有望推升下半年交易活躍度?！?/p>
（責任編輯：蔡文斌）
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